1.什么是农村宅基地？

《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）及《江西省农村村民自建房管理办法》(省政府令〔2023〕262号)规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

2.宅基地归谁所有？

农村宅基地归本集体成员集体所有。

《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第九条规定，宅基地属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

3.农村村民对宅基地享有什么权利义务？

《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民对宅基地依法享有使用权,有保护、管理和合理利用宅基地的义务。

4.什么是“一户一宅”？

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

5、农村村民使用宅基地的面积及建房的高度、面积有限制吗？

有限制。《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，占用原有宅基地和村内空闲地的，每户宅基地不得超过一百八十平方米；确需占用耕地的，每户宅基地不得超过一百二十平方米；因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户宅基地不得超过二百四十平方米。

《赣州市农村住房建设管理条例》第十条规定，农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，面积不得超过本省的规定。农村住房建设每户建筑面积不得超过三百五十平方米，住房层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。

6.农村村民申请宅基地建房需要符合哪些条件?

农村村民符合下列条件之一的,可以以户为单位向本村集体经济组织或村民委员会申请宅基地建房:

（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭成员，具备分户条件需要建设住宅的；

（二）无农村自有住房或者现有人均住房面积低于县人民政府规定标准的；

（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（四）原有住房因灾害等原因损毁需要重建的；

（五）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行移民搬迁的；

（六）因保护文物、革命遗址、古建筑等原因，原有住房已经被依法保护需要另行安置的；

（七）为改善住房条件，需要改建、扩建或者拆旧建新的；

（八）法律、法规规定的其他条件。

自愿退出现有宅基地的农村村民，可以以户为单位向本村集体经济组织或村民委员会申请参加县、乡人民政府组织的集中住房建设。

7、农村村民申请宅基地建房哪些情形不予批准？

农村村民申请宅基地建设住房，有下列情形之一的，不予批准:

(一)不是本集体经济组织成员的，但是县人民政府组织集中建房的除外;

(二)不符合一户一宅的;

(三)不符合乡镇国土空间规划、村庄规划的;

(四)将原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的;

(五)申请的宅基地存在权属争议的;

(六)申请人属于政府集中供养的特困人员的;

(七)法律、法规规定不予批准的其他情形。

8、农村村民申请宅基地建房应提供哪些资料？

符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向村、组集体提出宅基地建房申请，并提供以下材料：

1.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

2.申请人身份证和户口簿；

3.《农村宅基地使用承诺书》；

4.依法应当提供的其他材料。

9、农村村民如何申请宅基地?

一般情况，符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出书面申请。如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。

10.宅基地由谁审批？

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

11. 农房与商品房的区别是什么?

农房是农村中供村民居住的房屋,与商品房的区别主要有:一是土地性质不同：农房建设占用集体所有土地，商品房则占用国有建设用地。二是取得方式不同：农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。三是土地使用年限不同：现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用权期间届满的，自动续期。四是交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。

12. 原址翻建是否需要宅基地审批？

要审批。《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）规定，宅基地原址翻建、改扩建和异址新建，需要启动宅基地审批程序。
    13.何为农用地转用？

根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农用地转用是依据土地利用总体规划和年度利用计划，按照法律的审批权限（《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定），将农用地转变为建设用地的行为。
    14.农村宅基地和农房是否能继承?

农村宅基地不能单独继承。农户可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。
    15.城镇居民能否到农村购买宅基地？

不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

    16.宅基地可以转让吗?

《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式,引导规范转让行为。转让合同生效后,应及时办理宅基地使用权变更手续。须注意的是，受让人须符合宅基地申请条件；转让人如果是“一户一宅”，须明确表示不再申请宅基地，且已有住房保障。

17.进城落户的农民是否必须退出原宅基地?

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。2019年中央一号文件规定，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

    18.人均土地少的地区，如何满足农民居住需求？

《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

    19.村集体在什么情况下可以收回农民宅基地?

有下列情形之一的，村集体报经原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用权：（1）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅地基使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；（2）不按照批准的用途使用宅基地的；（3）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；（4）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权；（5）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；（6）在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权；（7）地方政府规定的其他情形。

    20.盘活利用闲置宅基地和闲置农房的方式有哪些?

《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》规定,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。引导企业参与盘活利用工作。但要防止侵占耕地、大拆大建、违规开发,确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）,主要有三种方式:一是鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。二是鼓励利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。三是支持采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。

    21.农房出租的最长年限是多少？

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后,双方可以另行约定。

 22.农村宅基地和农民住房可以抵押吗？

除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押试点的地区外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押。物权法第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。担保法第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。同时，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。

23.宅基地使用权纠纷怎样解决?

《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定,土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。