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南昌市经开区余某与某房产开发商合同纠纷调解案

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【案情简介】

余某等30余户于2014年在经开区某小区内购买了住房,至今某房产开发商都不给开购房发票,导致余某等人迟迟办理不了房产证,期间30余户购房户多次找到开发商要求给予开购房发票,开发商总是以国税地税在合并,办理不了业务为由,拒绝给购房户开购房发票,无奈之下余某等人于2019年1月20日共同到乡人民调解委员会(以下简称“调委会”)请求帮助,希望能尽快拿到购房发票,办理房产证。

【调解过程】

接到余某等人的调解申请后,调委会指定了一名调解经验丰富的调解员负责调解此案。调解员首先向余某等人告知了人民调解的性质、工作原则和调解协议书的法律效力,并认真听取了双方当事人的陈述和主张。

后调解员经实地调查与走访询问,并根据余某等人表述的情况,调解员了解到某有限公司开发商是由4个老板合伙组成的,调解员还了解到国税地税近期确实在合并,但目前已经可以正常办理业务了,至于在国税和地税合并之前的几年里开发商没给购房户开购房发票的原因,则是开发商的四个合伙人资金链出现问题;事情完全了解清楚后,调解员立即联系了开发商中的其中一位合伙人李某,约其到调委会协谈。

2019年1月21日下午,开发商代表李某和余某等人应约来到调委会协谈。李某称,现临近年关,公司财务员工都已经放假回家,待年后财务一上班就安排开具开购房发票。余某等人情绪有点激动,主要原因是开发商以此类似的借口,已经拖延了几年,余某等人不愿再相信李某的承诺,认为李某等人就是商量好的计谋来忽悠他们的,等到了年后又会有其他的借口来拖延;调解员建议余某等人不妨再等一段时间,从2014年至今也有5年时间了,也不差这些天,并严肃地提醒开发商李某,如果年后再以其他理由拒绝开具购房发票,就会把此事件反映到上级相关监督管理部门,最后不仅要开具购房发票,还会对其公司产生不利的影响,还请李某回去和其他合伙人认真商议。最后,李某再一次承诺年后一定会开具购房发票,余某等人也愿意再相信开发商一次。

3月15日,余某等人再一次来到我处反映,现春节已经结束,但开发商还是不给开购房发票,打电话也不接;调解员立即电话联系开发商各合伙人李某,李某称公司财务工作人员还未正式上班,待正式上班后就安排人到国税去开票;调解员向李某确定了财务工作人员具体上班时间。随后调解员实地走访询问,某公司财务确实还没有上班。

3月21日,调解员约购房户代表余某等人和李某到调委会进行再次协商,李某希望购房发票可以分批开完,余某等人不同意,担心开发商又不守信,为了缓解开发商资金问题,调解员建议,两批购房发票不能相隔时间太久,最后双方意愿达成一致并签订了调解协议书。

【调解结果】

在调解员的主持下,双方达成如下协议:

一是某房产开发有限公司分别在4月和5月把三十余户的购房发票全部开出。

二是开发商协助购房户办理房产证。

【案件点评】

本案系业主购房后,房地产开发商因资金链问题故意不开具发票引发的合同纠纷,该类案件在调解实践中较为常见,开发商因资金链出现问题,往往采取各种借口拖延交付时间或者避而不见,因购房涉及金额较大,基层群众面临涉及自身重大财产问题时往往比较情绪激动,事情处理稍有不慎,往往会引发更为严重的后果,因此调解起来有一定的难度,往往也容易陷入僵局,无法进行有效的协商。

本案中,调解员在处理纠纷时,首先充分掌握了事实依据,理清了开发商不开具购房发票的真正原因,在此基础上,明确了调解思路。其次,采取合理适用的调解技巧,做到摆事实、陈利弊、讲公理、求和睦,把“情”、“理”、“德”三者融合,帮助当事人权衡利害关系和把握自身诉求的合理界限,增强了双方尽快解决矛盾纠纷的紧迫感。第三,发挥人民调解感化教育作用,以案析理,有效地防止了事态进一步激化。