兴国县城镇老旧小区改造三年攻坚行动方案

为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）《江西省人民政府办公厅深入推进城镇老旧小区改造工作方案》《赣州市城镇老旧小区改造三年攻坚行动方案》精神，结合我县实际，特制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实习近平总书记视察江西、赣州时重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照建设革命老区高质量发展示范区要求，力争用3年时间改造完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区，把城镇老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐共治的社会服务综合体，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则

坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

坚持因地制宜，稳步统筹推进。结合小区及周边区域特征，因地制宜确定改造类别，制定改造方案和改造标准。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，体现小区特点、展现城市特色、延续历史文脉。

坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，问需于民、问计于民、问效于民，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

坚持建管并重，加强长效管理。坚持党建引领，发挥社区党组织作用和党员干部先锋模范作用，将老旧小区改造与提升社区治理能力相融合。探索创新小区治理模式，推动社会治理和服务重心向基层下移，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，完善小区长效管理机制。

二、改造任务及目标

2021年，计划开工并基本改造完成城镇老旧小区5个，涉及居民766户；2022年，计划开工并基本改造完成城镇老旧小区4个，涉及居民581户；2023年，计划开工并基本改造完成城镇老旧小区7个，涉及居民1116户；到“十四五”期末，力争基本完成所有需要改造城镇老旧小区的改造任务。

（一）改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成、近5年未实施综合改造且今后5年不会纳入规划征迁改造范围的城镇老旧小区。

建于城市或县城范围外国有土地上的工矿企业、垦殖场、林场等集中住宅区和建成于2000年底后（但不得超过2005年底，下同）又亟需改造的城镇老旧小区可逐步纳入改造计划；“三年攻坚”期间，建成于2000年底后的老旧小区改造数量占比不宜超过总改造计划的15%。

（二）合理确定改造内容。老旧小区改造内容可分为基础类、完善类和提升类。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，市政配套基础设施包括小区内部及与小区联系的供水、供电、供气、道路、通信、雨污分流、消防、安防、路灯照明、生活垃圾分类、广电等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，环境及配套设施包括拆除违法建筑，整治小区及周边绿化设施、适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房、社区党群服务中心等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造。原则上小区规模超过200户的老旧小区，应在基础类改造基础上，实施完善类改造或提升类改造。

鼓励以街道或社区为单元，大力推行区块化改造模式，按照连线成片改造原则，结合背街小巷改造、棚户区改造等配套完善公共服务设施，将相对集中或距离较近的老旧小区整合打包，统一设计、统一改造、统一管理，实现片区服务设施、公共空间共建共享，打造15分钟生活圈。

三、组织实施

（一）明确责任主体。建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作协调推进机制，县人民政府对辖区城镇老旧小区改造工作负总责，城市社区管委会负责组织实施城镇老旧小区改造，县住建局负责协调各职能部门，社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作，推进建立健全小区物业长效管理。

（二）科学编制专项改造规划和计划。按照社区属地原则，进一步摸清老旧小区底数，并按要求逐户逐栋逐个小区进行登记造册，建立老旧小区改造项目储备库。

区分轻重缓急，根据我县财政承受能力，在不增加债务风险的基础上，科学编制、逐级生成老旧小区改造“十四五”规划。按照居民自愿、自下而上、应改尽改的原则，将居民改造意愿、参与积极性、实施物业管理等因素作为重要参考，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造，分批分次逐步纳入年度实施计划，逐级编制生成年度改造计划。

养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造计划有效对接，同步推进实施。

（三）制定小区改造方案。坚持规划设计引领，科学制定项目改造方案，不做无规划方案的小区改造。由城市社区管委会牵头会同各社区等组成工作专班，对照《赣州市城镇老旧小区改造技术导则及图集》，充分征求居民意愿，精心规划设计，着力解决居民关切的问题。涉及历史文化街区、历史建筑的小区改造，应严格落实相关保护修缮要求。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等推进项目建设。

（四）简化项目审批流程。结合审批制度改革，进一步简化老旧小区改造项目审批事项和环节，推行部门并联式审批和网上项目审批模式，做到“只跑一次”“一次都不跑”。经联合审查通过的改造方案，可直接办理立项、用地、规划审批等相关手续。简化有关审批审查手续，在不新增建设用地、不涉及土地权属变化、不新增污染物排放、不涉及增加建筑面积的改造整治项目等情况下，无需办理老旧小区改造土地、规划、环评等手续；涉及增加建筑面积的改造整治项目，将建设工程规划许可与施工许可合并为一个阶段。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，采用事前承诺告知制，可不进行施工图审查。推行限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。

（五）加强工程质量安全管控。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。鼓励分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。落实绿色社区创建要求，优先选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，强化水表、消防、安防等智能化改造。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。项目完工后，由建设单位组织社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收。

（六）健全动员居民参与机制。老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥基层党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，运用各类线上线下手段，广泛发动居民参与改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。组织引导社区内机关、企事业单位及各类社会组织积极参与改造。

（七）完善小区长效管理机制。推行社区党组织提名业主委员会主任、居委会成员兼任业主委员会成员的管理模式，改造前组织引导建立健全业主委员会，协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。研究出台加强老旧小区物业管理工作实施意见，积极推动改造后小区实施物业管理，实现小区“五有”基本物业服务全覆盖。落实城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

四、资金筹措

通过居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与等渠道筹措改造资金，加大金融服务支持力度。

（一）合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，引导居民通过捐资捐物、投工投劳、使用住宅专项维修基金、让渡小区公共收益等方式落实出资责任。研究出台住宅专项维修资金用于老旧小区改造的政策措施；健全居民申请提取住房公积金用于加装电梯费用的相关政策措施。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于老旧小区改造及物业管理。

（二）加大政府支持力度。积极争取上级各类奖补资金，重点用于改造2000年底前建成的城镇老旧小区。整合涉及住宅小区的党建、综治、民政、文化、医疗、商务、体育等各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。

（三）加大金融筹资力度。在不增加地方政府隐性债务条件下，鼓励支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，通过公司信用债券、项目收费票据等方式进行债券融资。加强与政策性银行、商业银行等金融机构的对接，积极争取金融机构对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。

（四）吸引社会力量参与。鼓励支持各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

五、保障措施

（一）强化组织领导。建立健全由县政府主要领导任组长、各有关部门、单位为成员的县推进城镇老旧小区改造工作领导小组，统筹协调推动全县城镇老旧小区改造工作。各成员单位按照工作要求和职责分工，加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，研究完善相关政策措施。

（二）整合利用资源。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得三分之二及以上居民同意的前提下，鼓励利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。鼓励机关企事业单位将城镇老旧小区内或周边存量房屋采取划拨或无偿使用的方式，提供给街道、社区用于公共服务。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有房屋、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施等存量房屋资源，增设各类服务设施，鼓励有条件的地方通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法积极予以办理。

（三）强化监督考核。工作领导小组办公室要对各小区进展情况进行定期督导，落实月调度、月排名，对改造效果差、群众满意度低、工作进展慢的小区，适时进行约谈问责。要突出正向激励，对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区和个人，优先推荐为及时奖励表彰对象。老旧小区改造项目竣工验收后应及时办理竣工结算，财政部门要加强资金监管，审计部门要进行跟踪审计监督。

（四）做好宣传引导。充分利用各种媒体，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造工作，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。加强城镇老旧小区改造政策规范的宣贯，依法依规公开、解读城镇老旧小区改造有关政策措施和工作动态等信息，及时回应社会关切。

附件：1.各有关单位工作职责

      2.老旧小区改造工作规程（试行）

附件1  各有关单位工作职责

县委宣传部：负责协调新闻单位做好宣传引导工作，指导改造小区整体美化工作。

潋江镇：配合城市社区管委会深入宣传动员居民群众支持、配合改造工作，引导小区成立业主委员会。

县委政法委：负责指导改造小区安防、监控等社会治安综合治理工作。

城市社区管委会：协助做好辖区内各老旧小区的调查摸底，提报改造计划；协助相关职能部门做好违章建筑的摸排工作，及时组织各社区做好环境整治工作；负责项目实施，确保完成小区改造任务；协调各类矛盾纠纷，深入宣传动员居民群众支持、配合改造工作，引导小区成立业主委员会；落实老旧小区改造后的管理等。

县发改委：负责项目立项审批，协调上级资金补助及争资争项等事宜。

县财政局：负责改造工程项目的工程预算审核，统筹安排改造资金，负责做好建设资金的审核拨付工作。

县审计局：负责对改造实施过程中的资金和项目进行审计监督。

县住建局：负责指导小区改造技术指导，加强对后续进驻物业公司的管理工作，对接市直部门的政策及文件的落实。

县城管局：协助负责违章建筑拆除及环境整治工作；负责小区内垃圾、绿化的监督及管理工作；负责小区改造后市政、园林工程竣工图的归档。

县自然资源局：负责指导老旧小区改造实施规划方案，协调与全县各类规划的衔接；负责违章建筑的拆除及环境整治工作；做好不动产登记调查摸底工作。

县文广新旅局：负责指导、协调完善社区文化设施工作。

县教科体局：负责指导、协调完善社区体育设施建设。

县消防救援大队：负责指导、协调完善社区消防设施建设。

县自来水公司、兴国县家欢天然气有限公司：负责及配合改造小区内自来水管道（含二次供水设计、选址、改造和“一表一户”改造）及燃气管道的建设工作。

县供电公司、县移动公司、县联通公司、县电信公司、县广电网络公司:负责及配合改造小区内杆（管）线的迁移工作。

附件2  兴国县城镇老旧小区改造简化操作流程（试行）

为进一步简化我县城镇老旧小区改造操作流程，加快改造项目的推进，高质量完成改造任务，特制定本简化流程。

一、确定改造项目

在调查摸底、广泛征求意见和研究认证的基础上，确定年度改造项目，报上级批准纳入年度改造目标任务。

二、制定小区改造方案

（一）成立工作专班。由城市社区管委会牵头社区、设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班。

（二）第一轮征求意见。工作专班通过“点单”式充分征询小区居民改造意愿，合理确定改造内容，提出初步改造方案；初步改造方案形成后，在小区、社区现场公示征求居民意见。

（三）第二轮征求意见。工作专班将征求意见分类整理后，确定具体改造项目清单，制定具体改造方案（含效果图），在小区、社区现场公示征求居民意见，公示不得少于5天。对居民意见应充分研究吸纳，优化调整改造方案；对不予采纳的意见，社区应牵头做好居民解释沟通工作。

（四）方案联合审查。城市社区管委会组织住建、自然资源、发改、财政、城管、管线单位等部门，对项目改造方案、预算投资等进行联合审查。

三、开展项目审批

（一）立项、用地、规划审批。城市社区管委会组织修改完善改造方案，进行立项、用地、规划审批。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等，创新项目建设组织形式。

（二）确定施工、监理单位。按照兴国县公开招标流程确定施工单位；对于发包前无法准确确定施工图预算的项目，建设单位可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包。

四、实施改造施工

参照《赣州市城镇老旧小区改造技术导则》和简化操作流程进行项目实施。

（一）质量安全监管。建设单位应会同施工单位制定科学施工方案，减少扰民，确保施工质量和安全文明施工。施工现场要公布投诉热线电话，接受居民咨询及监督。当地建设工程质量安全监督机构要全程介入，做好施工过程监督。住建部门加强对施工现场的监督检查，强化对隐蔽工程全过程监管，尽量避免施工扰民。

（二）技术服务指导。设计、施工、管线等技术团队要全过程现场跟踪技术服务。设计单位应指派设计人员参与施工全过程技术指导，根据现场情况调整或变更设计，及时解决现场技术问题，并就调整或者变更设计的技术合理性和经济性向建设单位书面说明。涉及重大内容、投资改变的，履行报批手续后要在小区现场公示。

五、竣工验收及长效管理

（一）竣工验收。项目完工后，由建设单位组织社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收，并做好资料整理、归档和移交工作。组织居民对改造实效进行评价和反馈。