为深入贯彻落实《江西省乡村振兴促进条例》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《赣州市农村住房建设管理条例》等法律法规，依据中央农村工作领导小组办公室农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（农经发〔2019〕11号）、赣州市农业农村局  赣州市自然资源局《关于印发赣州市农村宅基地审批管理工作指引的通知》（赣市农字〔2020〕63号）、兴国县农业农村局  兴国县自然资源局《关于印发兴国县农村宅基地规范管理工作实施意见的通知》（兴农字〔2023〕33号）精神，就进一步规范我乡农村宅基地管理，特制定本实施意见。

一、宅基地管理范围

本乡行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外的农村集体所有土地上，新建、改建、扩建农村村民住房及其监督管理等活动。

二、基本原则

（一）符合规划原则。严格落实土地用途管理，农村村民建住宅应当符合各级国土空间规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续，依法落实占补平衡。不符合规划要求的，不得批准建房。编制各级国土空间规划、村庄规划应当统筹合理安排宅基地用地，改善农民居住环境和条件。

（二）先批后建原则。严格把控宅基地申请人资格条件关，依法落实“一户一宅”规定，确保户有所居，农村村民一户只能拥有一处宅基地。严厉禁止未批先建、超面积占用宅基地等违法违规行为。经批准异地建造住宅的或集中安置的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还农村集体经济组织。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。

（三）面积法定原则。农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。严格控制宅基地和住房建筑面积，占用原有宅基地和村内空闲地的，每户宅基地不得超过一百八十平方米；确需占用耕地的，每户宅基地不得超过一百二十平方米；因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户宅基地不得超过二百四十平方米。农村住房建设每户建筑面积不得超过三百五十平方米，住房层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。

三、明确部门职责

各村委会：严格按照审批程序，及时对农户申请进行讨论、公示、审查、上报。要指定专人分管此项工作，明确责任。负责对本辖区违规违法建房信息收集和上报，配合乡自然资源综合服务中心、乡综合行政执法大队对农村建房违规违法行为进行查处。

乡规划所：主要负责宅基地管理审批工作，审查申请人是否符合申请条件、是否是本村集体经济组织成员，农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）是否经过村组审核公示等，核定农村宅基地使用承诺书（附件2）和农村宅基地资格权证明（附件3），并综合各有关部门意见提出审批建议，农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件4）、乡村建设规划许可证（附件5）、农村宅基地批准书（附件6）。农户房屋建成后，验收合格，再出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表（附件7）；推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，指导做好农房建设质量和安全。

乡农业农村办：负责农村宅基地改革和管理，参与编制村庄规划，指导农村宅基地的合理布局、分配、使用、流转和闲置宅基地、闲置住宅的盘活利用，完善宅基地用地标准，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查等工作。

乡自然资源综合服务中心：主要负责本行政区域内农村住房建设工作的统筹协调，指导编制村庄规划，统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的农村住房建设需求，实施乡村建设规划许可、办理农用地转用审批等相关手续，管控引导农村住房建筑风貌，开展不动产登记等工作。

乡综合行政执法大队：负责审查农村建房用地是否在自然林地、耕地保护范围内，对农户占用林地、耕地建房依法办理审批手续，并做好违法占用林地、耕地建房行为及其它违规违法建房行为的查处、处罚工作。

    四、宅基地申请资格条件

农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位向村集体经济组织申请宅基地建房:

（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭成员，具备分户条件需要建设住宅的；

（二）无农村自有住房或者现有人均住房面积低于县人民政府规定标准的；

（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（四）原有住房因灾害等原因损毁需要重建的；

（五）因国家、集体建设需要迁建或者按照政策实行移民搬迁的；

（六）因保护文物、革命遗址、古建筑等原因，原有住房已经被依法保护需要另行安置的；

（七）为改善住房条件，需要改建、扩建或者拆旧建新的；

（八）法律、法规规定的其他条件。

自愿退出现有宅基地的农村村民，可以以户为单位向本农村集体经济组织或者村民委员会申请参加县、乡人民政府组织的集中住房建设。

五、宅基地审批程序

（一）农户申请。符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向村、组集体提出宅基地建房申请，并提供以下材料：

1.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；（附件1）

2.申请人身份证和户口簿；

3.《农村宅基地使用承诺书》；（附件2）

4.依法应当提供的其他材料。

（二）村组审查。村集体经济组织或者村民委员会收到申请后，在十日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见、连同村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。

村集体经济组织或者村民委员会重点审查农户宅基地资格权、提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村集体经济组织或者村民委员会在7个工作日内完成对农村宅基地建房申请的审查，审查通过的，审查结果在本村集体经济组织或者村民委员会张榜公示7天，公示期满无异议的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，出具《农村宅基地资格权证明》（附件3），连同《农村宅基地使用承诺书》和村集体经济组织或者村民委员会讨论会议记录、公示资料等一并报送乡人民政府农村宅基地制度改革试点和规范管理工作专班。村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。

（三）乡审批。乡人民政府收到村集体经济组织或者村民委员会提交申请资料后，由乡人民政府组织乡农村宅基地制度改革试点和规范管理工作专班人员进行审核审查。按照下列程序分别作出处理：

1.申请在原宅基地范围内建房，不涉及农用地转用的，由乡人民政府根据联审联席会议结果，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件4）签署审批意见。

2.申请涉及占用农用地建房且不占用永久基本农田的，由乡人民政府上报县级自然资源部门办理农用地转用审批手续后，履行宅基地审批程序，村民方可建房。

3.符合条件、资料齐全的自收到申请人资料之日起7个工作日办结，由乡人民政府核发《乡村建设规划许可证》（附件5）、《农村宅基地批准书》（附件6）。经批准的宅基地每季度底第一个工作日前加盖乡人民政府公章，报县级自然资源部门、农业农村部门备案。

4.乡人民政府应及时将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告，公告期不少于7日。材料不齐全的，书面通知申请人，由申请人限期补齐，逾期不补齐的，视为撤回申请。

（四）施工放线。宅基地申请人取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》后，可向乡人民政府申请免费放样服务。乡人民政府应当自受理申请之日起7个工作日内，组织乡农村宅基地制度改革试点和规范管理工作专班按批准用地和规划许可进行免费实地丈量批放宅基地，确定具体建房位置，对村民建房现场钉桩、放线。

（五）安全施工。村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工，在施工中要采取安全施工措施。乡人民政府应当免费提供农村住房建设施工合同示范文本，引导村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式，鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

（六）竣工验收。村民建房完工后，应当及时向乡人民政府申请竣工验收。乡人民政府自收到申请之日起7个工作日内，应当安排工作人员实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7）提出验收意见。宅基地批准后两年内未建房的，农村宅基地批准书失效。

（七）确权发证。农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向县级不动产登记部门申请办理不动产登记，手续齐全的，县不动产登记中心应及时核发不动产权证书。

六、强化工作要求

各有关部门要加强事前事中事后监管，不断规范提升宅基地和农房审批管理水平，加强政策宣传和指导，通力合作，探索创新，推动宅基地和农房审批管理工作规范化。

（一）严格执行政策。一是要坚守“三条底线”，即农村土地公有制性质不能变，耕地红线不能突破，农民利益不能受损。二是“两个不得”，即不得以买卖农村宅基地为出发点，不得以退出农村宅基地使用权作为农民进城落户的条件。三是“两个不能”，即不能开城里人到农村购买宅基地口子，规划土地用途管控原则不能破。四是“一个严格禁止”，即严格禁止建别墅大院和私人会馆。五是严格执行“一户一宅”规定。六是不得占用永久基本农田。七是必须符合土地利用规划和村庄规划。

（二）建立审查审核联合机制。要按照《“六有”窗口规范建设标准》（附件8）（设立多部门联动机构、有审批监管人员、有办公场所、有实用性村庄规划、有办事指南、有户型图、效果图和农村住房建设施工合同）建立“一门式”宅基地联审联办窗口。建立多部门内部联动集中办公的农村宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，方便农民群众办事。在审批过程中，乡自然资源综合服务中心负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》；在乡、村村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照有关规定办理规划许可，直接核发《乡村建设规划许可证》。涉及林业用地、住房风貌管控、农村道路交通、环境保护、家庭用水用电改厕、网络通信等方面的，工作专班要同时征求林业、住建、交通、生态环境、水利、电力、卫健、通信等部门意见。乡农村宅基地制度改革试点和规范管理工作专班负责审查申请人是否符合宅基地资格申请条件、拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审核意见，符合条件的及时核发《农村宅基地批准书》。

（三）严格用地建房全过程管理。加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场、《兴国县     乡镇农村村民建房公示牌》（附件9）“三到场一公示”要求。严格对照农村乱占耕地建房“八不准”有关要求:不准占用永久基本农田建房;不准强占多占耕地建房;不准买卖、流转耕地违法建房;不准在承包耕地上违法建房;不准巧立名目违法占用耕地建房;不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房;不准非法出售占用耕地建的房屋;不准违法审批占用耕地建房。积极引导村民申请农村宅基地建房选址应避开地质灾害危险区、河道行洪区，禁止在国家重要湿地及河湖圩堤管理范围内建房，禁止在山区、丘陵区的崩塌、滑坡威胁区，泥石流沟内及沟口，坡度大于二十五度且岩土体结构松散的地段，削坡会诱发或者加重地质灾害的区域削坡建房。严格把控申请资格条件，充分利用农村集体产权制度改革本地集体经济组织成员资格认定成果。进一步优化审批流程、提高审批效率，加强事前、事中、事后监管。全面落实乡人民政府主要领导、分管领导、驻村领导、宅基地日常管理人员、驻村干部、村书记、包组村干部、村小组长对农村建房实行全方位、全过程监管。定期不定期相结合开展农村宅基地动态巡查，建立《农村在建房宅基地使用动态巡查登记台账》（附件10），及时发现和制止违法违规侵占宅基地建房行为。指导村级完善宅基地民主管理，充分发挥村民事务理事会作用，逐步实行宅基地管理民主自治。

（四）明确宅基地执法权限。根据《江西省乡村振兴促进条例》规定,行使查处农村非法占用土地建住宅行为的行政执法权应当充实农村建房管理力量,完善宅基地和农村建房审批监管制度,依法开展农村建房审批管理和批后监管及服务,依法整治违法违规建房。对超出乡人民政府宅基地管理执法权限的，依照职责及时向县级农业农村、自然资源等部门移交。

（五）加强巡查监管。要加强农村宅基地用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。对未批先建、少批多建、批东建西等违建行为要做到早发现、早制止。要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责。

（六）建立档案管理制度。建立宅基地用地建房审批管理台账，对本实施意见中的附件1-7等资料审批流程结束后，及时将资料整理归档，装订成册，实行一户一档，专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。同时建立电子档案，实现宅基地信息化管理，将电子档案上报农业农村局备案。

（七）严肃工作纪律。各成员单位要提高政治站位，坚决不得借机乱收费和搭车收费，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、慢作为、乱作为现象，防止出现工作“断层”“断档”，确保工作连续性和稳定性。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊情节轻微的进行全乡通报批评，情节严重的依法移送纪委监委进行追责。

本实施意见自印发之日起实施，本实施意见印发实施前意见不一致的，以本实施意见为准，国家、省、市、县出台相关法律法规另有规定的，按照其新规定执行。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地资格权证明

4.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

5.乡村建设规划许可证

6.农村宅基地批准书

7.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

8.“六有”窗口规范建设标准

9.兴国县     乡镇农村村民建房公示牌

10.农村在建房宅基地使用动态巡查登记台账

11.兴国县农村宅基地审批流程图