为加强我省住宅专项维修资金管理，保障维修资金安全和业主合法权益，江西省住房和城乡建设厅会同相关部门出台了《关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的通知》（赣建房〔2021〕4号）（以下简称《通知》），现解读如下。

一、《通知》出台的背景

维修资金是房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。我省各市、县维修资金制度自2000年左右陆续建立，随着维修资金管理规模、管理难度和使用需求不断提高，需要从保障资金安全、资金保值、提高使用效率和规范管理上进一步提出相关要求。

二、《通知》起草的依据

《通知》主要依据《中华人民共和国民法典》《江西省物业管理条例》《建设部 财政部住宅专项维修资金管理办法》（部令第165号）《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房〔2015〕10号）等相关法律、法规和规范性文件，参考外省、市有关经验做法，并结合近年来审计发现维修资金存在的问题，在征求相关部门和设区市维修资金管理机构意见基础上，经多次修改完善。

三、《通知》的主要内容

（一）保障维修资金安全

一是要求归集维修资金必须使用非税收入收缴系统，并开具专用票据；

二是严厉查处开发建设单位延期交存、挪用、占用行为；

三是加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度；

四是要求专户银行开设维修资金专户，并按要求设立账户和分账户；

五是建立归集、存储、续筹、使用的资金闭环管理体系；

六是定期对专户管理银行进行考核，监督其落实安全协管责任；

七是创新和拓宽信息披露方式，保障业主知情权和监督权；

八是健全相关财务制度，防范维修资金管理风险；

九是建立维修资金内部审计制度，及时督促审计发现问题的整改落实。

（二）提高维修资金增值收益

一是采用公开招标方式选择维修资金专户管理银行；

二是科学制定维修资金保值增值方案，合理确定灵活的定（活）期存款组合，鼓励购买一级市场国债；

三是明确交存满一年的维修资金要转存为一年以上定期存款。

（三）提高维修资金使用效率

一是指导物业企业拟定房屋修缮计划和维修资金使用方案；

二是落实维修资金应急使用制度，即时核准并拨付维修资金；

三是利用现代通信网络技术（业主网络投票系统），提高维修资金表决效率。

（四）提高维修资金交存覆盖面

一是新建商品房要100%归集，明确开发建设单位不得将未按规定交存首期维修资金的房屋交付给买受人；

二是引导老旧小区业主补缴、补齐维修资金，鼓励老旧小区利用公共收益补充维修资金；

三是探索建立维修资金续筹机制，破解业主分户账面维修资金不足30%续筹难题。

（五）推进“放管服”改革

一是优化维修资金归集、划拨、使用等业务流程，明确办理时限，简化申请材料；

二是实行不见面办理，推行网上办理或掌上办理。

附件：关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的通知.doc

关于进一步加强住宅专项维修资金管理

工作的通知

赣建房〔2021〕4号

各设区市住房城乡建设局、财政局、银监局，人民银行省内各市中心支行，南昌市住房保障和房产管理局，新余市城市管理局，赣江新区城乡建设和交通局：

为进一步加强我省住宅专项维修资金管理，保障资金安全和业主合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房〔2015〕10号）等有关规定，现就有关事项通知如下：

一、保障维修资金安全

（一）严厉查处挪用占用行为。维修资金管理机构在归集维修资金时必须使用非税收入收缴系统分户向业主开具住宅专项维修资金专用票据（电子）。严厉查处开发建设单位延期交存、挪用、占用维修资金问题，加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度。

（二）严格专户存储要求。专户管理银行要严格按照相关规定开立维修资金专户，住宅维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账；未划定物业管理区域的以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。已售公有住房维修资金应当按照售房单位设账，按幢设分账，其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋门户号设分户账。

（三）建立资金闭环管理体系。完善维修资金管理制度，建立健全从归集、存储、续筹、使用等资金闭环管理体系。加快维修资金管理信息系统建设或升级，通过系统账户管理、权限设定、流程内置、密码验证、留痕追溯、警示预报及数据分析等，构筑维修资金安全信息化管理防线，提升维修资金监管水平。

（四）落实专户管理银行安全协管责任。维修资金管理机构应与专户管理银行就双方权利义务签订协议，协议内容包括但不限于维修资金账户管理、资金划转及安全管理等。对违法违规或违反协议约定将维修资金划转到非专户管理银行的，专户管理银行应依法依规或按照协议约定承担相应责任。维修资金管理机构要建立健全对专户管理银行的考核管理办法和退出机制，定期对专户管理银行服务效能、协管能力等进行考核。

（五）建立健全信息披露制度。创新和拓宽维修资金信息披露方式，积极推行网上查、掌上查，主动接受社会监督。业主大会自行管理维修资金的，由业主委员会每年在物业项目楼栋、单元的显著位置公开维修资金管理、归集、使用、增值、余额等情况，切实保障业主知情权和监督权。

（六）健全财务管理制度。建立健全维修资金归集、管理、使用相关财务制度，强化财务管理基础，防范资金管理风险。严格落实财政部《住宅专项维修资金会计核算办法》（财会〔2020〕7号）有关规定，健全完善维修资金会计核算制度，促进维修资金会计核算管理工作科学化、标准化、规范化。

（七）强化资金监督审计。建立健全维修资金内部审计制度，及时督促审计发现问题的整改落实。在检查、审计过程中，对维修单位、第三方监督机构、专户管理银行、物业服务企业等单位存在恶意串通、虚报冒领维修资金等损害业主利益情形的，依法依规严肃处理。造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、提高维修资金增值收益

（八）采用公开招标方式确定专户管理银行。采用公开招标方式，以利率水平、经营状况、服务效能、协管能力等为综合评价指标，择优确定专户管理银行。

（九）科学制定保值增值方案。根据当地维修资金总额和使用计划等，科学制定维修资金保值增值方案，合理确定灵活的定（活）期存款组合，努力实现维修资金增值收益最大化。鼓励购买一级市场国债。

（十）规范增值收益管理。维修资金管理机构要定期编制维修资金财务会计报告，每年向上级主管部门报送。按年度将维修资金增值收益分户结算或分配利息。对交存满一年的维修资金账户，维修资金管理机构要将交存资金转为一年以上定期，结算年利率按中国人民银行有关存款利率计结息规定执行。

三、提高维修资金使用效率

（十一）建立年度修缮计划制度。建立住宅小区共用部位、共用设施设备维修年度修缮计划制度，指导物业服务企业拟定房屋修缮计划和维修资金使用方案，并提交业主大会表决。业主大会依法合规表决同意后，业委会可直接申请使用维修资金。尚未成立业委会的，由街道办事处、乡镇人民政府指导制定，并组织代为维修，相关费用从维修资金中列支。

（十二）落实应急使用制度。进一步落实维修资金应急使用制度，对于物业管理区域内出现电梯等共用设施设备故障损坏无法正常使用、屋面外墙渗漏、楼体外墙墙面有脱落危险、公共护栏（围）破损严重、专用排水设施因坍塌堵塞爆裂等造成功能障碍、危及群众安全的情形，要简化流程，及时启动应急维修程序，即时核准并拨付维修资金。维修工程竣工后，应当公开维修资金使用情况。探索维修资金购买电梯安全责任保险。

（十三）提高维修资金使用表决效率。按照方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则提高维修资金使用效率。对受益人为本栋业主的，由本栋业主进行表决；受益人为本单元业主的，由本单元业主表决。灵活利用现代通信网络技术，提高维修资金表决效率，最大限度方便业主对维修事项作出决策。

四、提高维修资金交存覆盖面

（十四）确保新建商品房首期维修资金百分百归集。加大政策法规宣传，畅通资金交存渠道，提高行政服务效能，督促业主在办理房屋入住手续前将首期维修资金及时存入维修资金专户。对不按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给买受人。

（十五）提升老旧小区维修资金交存占比。对已建成尚未交存首期维修资金的，应当补建，可通过印发协助催交单等方式帮助业主大会、业主委员会或业主督促未交存业主按照首期归集标准及时交存维修资金。鼓励各地利用城镇老旧小区改造召开业主大会、成立业主委员会、引入专业化物业管理的契机，引导老旧小区业主补缴、补齐维修资金。鼓励各地研究推动老旧小区利用公共收益补充维修资金。

（十六）探索建立维修资金续筹机制。对已交存但业主分户账面维修资金不足30%的，及时指导并协助业主或业主大会制定参照首期交存标准一次性足额续筹或将公共收益补充维修资金等方式的续筹方案，组织开展维修资金续筹工作。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。

五、推进“放管服”改革

（十七）优化业务流程。进一步优化维修资金归集、划拨、使用等业务流程，明确业务办理时限，简化业主申请使用及应急使用维修资金所需提交的要件材料。

（十八）实行不见面办理。积极推行“赣服通”维修资金服务，加快推进维修资金交存、使用、核算、查询和监督等工作网上办理或掌上办理，力促实现维修资金交存、使用“马上办、网上办、就近办”，为群众提供方便快捷服务。

江西省住房和城乡建设厅             江西省财政厅

江西省银监局            中国人民银行南昌中心支行

2021年5月6日